6 mois ! C’est le temps qu’il vous faudra pour apprendre, assimiler et mettre en place les stratégies gagnantes de ce guide. Ici, j’ai réuni plus de 20 idées et stratégies pour devenir rentier. Une fois toutes ces techniques mises en pratique, cela vous prendre plusieurs années avant de pouvoir vivre sans travailler grâce à votre patrimoine. Pas de recettes miracles ici, mais une philosophie de vie.

Sans apport, sans argent au départ: oui, vous pouvez devenir rentier !

Vous le savez sans doute : être rentier avec l’immobilier est la voie royale pour pouvoir vivre sans travailler. Problème : vous n’avez pas de fonds propres pour démarrer. Hors, il vous faudra financer certains frais si vous achetez pour :

• Régler les frais de notaire (7% du bien)
• Payer les frais de dossiers : entre 300 et 500 euros
• Lancer des travaux
• Garantir votre emprunt…

Emprunter à 110%, ça veut dire quoi ?

L’idée est donc ici de faire financer par la banque tous les frais réels, en plus de l’emprunt pour acheter votre premier bien. Par rapport à d’autres pays, c’est possible de le faire en France, et ça c’est déjà une bonne nouvelle.

Bien sur, il va vous falloir jouer des coudes, et convaincre votre banquier que le jeu en vaut la chandelle, pour lui comme pour vous. C’est certain, vivre sans travailler avec 1 million d’euros à la banque est plus facile !

Les arguments que vous devez mettre en avant :

• Vous payer votre bien immobilier au juste au prix, et même en dessous du prix du marché.
• Et surtout, que vous pourrez louer ce bien un peu plus cher que le remboursement du crédit. Si vous arrivez à cette valeur locative là, c’est un argument de poids.
• Vous n’avez pas dépasser votre capacité d’endettement.
• Vous êtes rarement à découvert (voire jamais, donc pas d’agios) et vous n’avez jamais eu d’incident de remboursement de crédit.
• Votre situation financière est stable.
• Vous en êtes en CDI
• Vous savez épargner

S’il vous manque un seul de ces éléments, travaillez à le régler avant d’aller voir votre banquier pour faire un emprunt à 100, 110,120 et même 130% (si beaucoup de travaux).

Et si vraiment vous avez besoin de vous constituer un bas de laine, vous pouvez consulter cet article : une liste de 14 métiers dangereux bien payés.

Pour vous aider à bien emprunter : l’évolution des taux d’emprunt depuis 5 ans

Si votre banquier refuse le prêt à 110%, que faire ?

Une porte qui se ferme devant vous : ne paniquez pas ! Vous n’êtes pas le premier et ne serez pas le dernier. Rien ne vous empêche de prendre quelques risques en souscrivant avant ou après votre prêt immobilier un prêt à la consommation. Avec lui, vous pourrez même financer les travaux nécessaires avant la mise en location.

IMPORTANT :

Un prêt à la consommation à un taux d’intérêt fort. Essayez donc de le minimiser au maximum. Mais surtout, vous devez faire en sorte que le loyer couvre le remboursement du crédit + le remboursement du prêt à la consommation. Alors à vos calculettes !

Mon conseil : si vous n’avez pas le choix et que vous devez faire un crédit conso, faites le après le prêt immo, votre banquier n’appréciera pas de voir cette ligne de remboursement sur vos relevés de compte. D’une façon générale, ils sont quand même à éviter.

À LIRE AUSSI : emprunter de l’argent sans passer par une banque.

Pourquoi c’est important d’acheter sans apport ?

Vous allez vite vous en rendre compte en allant voir votre banquier : il va tout faire pour que vous mettiez un peu d’argent dans l’affaire. Pour lui, le fait que vous ayez investis une partie de vos deniers propres dans l’achat est une garantie supplémentaire de votre motivation. Sauf que c’est une mauvaise idée.

Je vous dis pourquoi :

1. Vous pourriez faire tellement d’autres choses avec cet argent pour arriver plus vite à votre objectif final : vivre de vos rentes.
2. Vous avez besoin d’un matelas de sécurité : si votre logement est libre 1 ou 2 mois, il faudra bien réussir à rembourser l’emprunt.
3. Avec les taux actuels, c’est presque un crime de ne pas en profiter au maximum : cette période est du pain béni, mais jusqu’à quand durera-t-elle ?
4. Un peu de fiscalité : les intérêts de votre emprunt seront déductibles de vos impôts si vous vous déclarez en BIC
5. La banque doit prendre aussi des risques : c’est une question de principe.

Les arguments qui vont convaincre votre banquier

C’est quand même la personne qui est au centre de vos ambitions, donc il va falloir le soigner. Pour ne pas l’effrayer, vous devez :

1. Ne pas vous lancer dans un trop gros projet pour vos épaules actuelles : commencez doucement si c’est votre premier achat immobilier.
2. Ayez avec vous un dossier qu’il ne pourra pas refuser : toutes les pièces justificatives demandées (les bulletins de salaires, les impôts, les relevés de comptes, votre épargne, vos charges, les éventuels devis pour des travaux…).
3. Acceptez, dans un premier temps, de prendre l’assurance chez lui. Il sera toujours temps de changer plus tard si vous trouvez moins cher ailleurs.
4. Montrez lui que vous savez de quoi vous parler et que vous maitriser ce dossier sur le bout des doigts.
5. Venez le voir avec un taux d’endettement acceptable (moins de 33%).

Méthode de calcul pour calculer votre taux d’endettement :

Les banques les plus susceptibles de vous prêter l’argent nécessaire pour vous lancer

D’abord, dites vous bien qu’il n’y a pas qu’une banque, mais des dizaines chez qui aller frapper. Les arguments de rejets que vous pourriez rencontrer chez une ne seront pas celle des autres. Et puis, laissez les sentiments au vestiaire : le banquier qui vous connait depuis que vous êtes tout petit a peu de chances d’être l’interlocuteur idéal.

Surtout ne vous découragez pas si les premières réponses sont négatives. Si vous êtes persuadé que votre dossier est bon, continuez votre chemin de croix, et faites jouer la concurrence sur les taux !

Sachez-le : 2 banques sont spécialisées dans les crédits immobiliers. Ce sont :

• Le Crédit Foncier
• Le Crédit Immobilier de France

Les banques qui sont les plus enclins à prêter sans apport :

• La BNP
• Le Crédit Agricole
• La Caisse d’Épargne

Vous cherchez à emprunter ? Voici la liste des grandes banques françaises, en agence et en ligne :

Sachez prendre quelques largesses avec la strict vérité

Attention, je ne vous encourage pas à mentir. C’est juste que parfois, quelques mots bien placés dans une conversation peuvent faire basculer un dossier vers un « oui » salutaire. Si vivre de ses rentes locatives est à ce prix, pourquoi pas le tenter ?

Je m’explique. Il y a quelques astuces à connaitre. Parfois, certains banquiers préfèreront vous prêter de l’argent s’il s’agit de votre résidence principale. Qu’à cela ne tienne, dites-lui ce qu’il veut entendre, même s’il vous faudra être malin pour refuser le prêt 0 et les autres aides réservées aux primo-accédants qui achètent leur chez eux.

Si c’est votre absence d’épargne qui bloque, mettez en avant votre jeune âge et dites lui que vous allez très vite commencer à épargner, en ouvrant tout un tas de livrets chez lui ! Une fois le prêt accordé, vous pourrez prendre tout votre temps pour cela…

Ça a marché pour d’autres, pourquoi pas pour vous : l’exemple d’Elise Franck

C’est un livre que je vous conseille. Elle y explique comment elle est devenue rentière en 4 ans. À la fin de votre lecture, pas de formule magique pour savoir comment vivre sans travailler grâce à son patrimoine mais une méthode d’investissement qui vous donnera l’énergie nécessaire pour vous lancer.

Les secrets de sa réussite : la méthode pour aller droit au but sans perdre de temps

Devenir indépendant financièrement à 50 ans et arrêter de travailler totalement, c’est bien, mais pourquoi ne pas le faire plus tôt ?

Les conseils d’Élise Franck pour toucher assez vite une rente mensuelle :

• Acheter en dessous du prix du marché (dans la mesure du possible) : importance d’un achat bien négocié.
• Attendre le bon moment pour investir.
• Privilégier le potentiel (ce que va donner l’appartement une fois les travaux finis).
• Diversifier les investissements (il n’y à pas que Paris dans la vie). Pensez aussi aux commerces et surtout aux places de parking.
• Avec du home staging en meublé, possibilité d’augmenter le loyer et ainsi de couvrir le coût de son crédit.

À partir de quelle somme peut-on être véritablement rentier ?

Là est la question. Nous n’avons pas tous les mêmes besoins, vous devez donc commencer par évaluer les vôtres. Toucher une rente d’au moins 2000 euros par mois (2 SMICS) est un bon début. Avec cette somme, vous commencez à avoir une certaine indépendance, même si c’est un peu juste pour vivre correctement dans une grande ville.

Quel capital de départ pour devenir rentier ?

Nous avons vu un peu plus haut qu’avec l’utilisation du crédit à bon escient, la mise de départ n’est pas forcément un frein si vous avez accès au crédit.

CET ARTICLE PEUT VOUS INTÉRESSER : les crédits pour les interdits bancaires.

Objectif : 5% de rendement annuel

Concrètement, c’est ce que vont vous rapporter vos biens, s’ils sont bien gérés. Ainsi, si vous achetez un bien à 200000 euros, il va vous rapporter 10000 euros par an. Ce sont les commerces et les parkings qui rapportent le plus comparé aux EHPAD et aux résidences de tourisme.

Alors, combien d’appartements à louer pour être rentier ? À vous de faire le calcul, mais une fois vos crédits payés, 3 appartements de ce type vous rapporteront 30 000 euros par an, largement de quoi compenser la baisse des retraites, non ?

L’importance du taux de placement :

Les différentes façons de devenir rentier

Il y a plusieurs manières de vivre de vos rentes grâce à l’immobilier (ce qui vous permettra de partir à la retraite beaucoup plus tôt si vous avez bien réussi à gérer cela).

La plus sûre : la location en meublé

Pourquoi ? Parce que vous allez pouvoir louer un peu plus cher, et surtout payer moins d’impôts que si vous ne louiez pas en meublé. Cela va vous permettre d’augmenter votre rentabilité locative.

Celle à laquelle on ne pense pas toujours : le viager

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez décider de vendre en viager. Vous toucherez alors une pension tous les mois, jusqu’à votre décès.

Celle à laquelle on ne comprend pas toujours tout : la SCPI

C’est ce qu’on appelle la « pierre-papier ». Concrètement, vous ne gérer rien puisque vous ne possédez que des titres, et en échange vous touchez des rendements réguliers.

Vivre de vos rentes locatives

Pour y arriver, vous l’avez compris, vous allez quand même devoir prendre quelques risques, d’autant plus que l’ISF est maintenant calculé sur la possession immobilière… Ce qui n’arrange pas nos affaires !

MON CONSEIL : lancez-vous le plus tôt possible, car il va falloir quand même un peu de temps pour arriver à vos fins, les investissements n’ayant pas toujours la rentabilité escomptée. Si vous avez de l’argent de côté, vous pouvez aussi ouvrir une assurance-vie, un PEA, bref vous diversifier le plus possible.

Vous voulez arrêter de travailler ? Combien vous faut-il :

Combien rapporte 1 million d’euros placés à la banque ?

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Si vous avez la chance de les avoir, vous allez pouvoir vivre de vos rentes, à condition de ne pas vous êtes trompé dans vos placements. À étudier notamment :

• L’imposition.
• La sécurité du placement
• Les rendements

Malgré sa forte baisse, l’assurance-vie reste encore le placement adapté à de telles sommes à condition d’avoir des frais d’entrée nuls (voir les offres des banques en ligne). Les autres livrets, eux, étant vites plafonnés. Le rendement peut ainsi être de 3% brut, ce qui vous fera à peu près un revenu de 1900 euros par mois.

Voilà, vous savez maintenant tout ce qui vous reste pour devenir rentier et ne plus avoir à vous lever pour aller travailler le matin ! Et peut-être aurez-vous vous aussi bientôt cette carte bancaire pour les riches !